結論：中古＋リノベは 「購入費とリノベ費をまとめて1本で借りる」 のが基本。そのためには物件を決める前にリノベの見積もりが必要です。
- 借り方は「住宅ローン＋リフォームローン」と「リフォーム一体型住宅ローン」の2通り
- 一体型なら、リノベ費用も住宅ローンと同じ金利・同じ期間で返せる
- 審査ではリノベの見積書が必要。物件探しとリノベ会社探しは同時に進める
- 住宅ローン控除は築年数・耐震の要件に注意。購入前に確認する
「新築は高すぎる。でも中古を買ってリノベすれば、理想の家に手が届くかもしれない」
最近こうした相談がとても増えています。
ただ、中古＋リノベはお金の段取りを間違えると、リノベに使えるお金が足りなくなる家づくりでもあります。この記事では、一級建築士・宅建士の目線で、中古住宅を買ってリノベするときの住宅ローンの組み方と、失敗しない進め方を整理します。住宅ローン全体の流れは住宅ローンの教科書にまとめています。
借り方は2通り｜「別々」か「一体型」か
| 住宅ローン＋リフォームローン（別々） | リフォーム一体型住宅ローン | |
|---|---|---|
| リノベ部分の金利 | リフォームローンは住宅ローンより高めになりやすい | 住宅ローンと同じ金利 |
| 返済期間 | リフォームローンは短め | 住宅ローンと同じ期間 |
| 毎月の返済 | 2本分を返すので重くなりやすい | 1本にまとまり軽くなりやすい |
| 手続き | 2つの金融機関とやり取りすることも | 1つにまとまる |
| 注意点 | 手続きは比較的シンプル | 取り扱う銀行が限られ、見積書など準備が多い |
多くの場合、一体型のほうが毎月の返済を抑えやすいのが大きなメリットです。ただし、すべての銀行が一体型に対応しているわけではなく、対応していても条件はさまざま。どの銀行で借りるかが、中古＋リノベの資金計画を大きく左右します。
中古＋リノベでは「物件価格」だけでなく「リノベ費用を足した総額」で借りられるかが重要です。まずは合計額で、どの銀行でどんな条件で借りられそうかを確認しておくと、物件探しの予算の上限がはっきりします。リノベ費用を含められるかどうかは、アドバイザーや各銀行にあわせて確認してください。
- 自分の年収・物件価格で、どの銀行でどんな条件で借りられそうかがわかる
- 銀行ごとの金利・団信・手数料を横並びで比べられる
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失敗しない進め方｜建築士がすすめる7ステップ
- 総予算の上限を決める：購入費＋リノベ費＋諸費用の合計で考える
- 物件探しとリノベ会社探しを同時に始める：物件だけ先に決めると、リノベ予算が残らないことがある
- 内見にリノベ会社（または建築士）を同行させる：構造・配管・劣化をその場で見てもらう
- リノベの概算見積もりをもらう：仮審査で見積書が必要になることが多い
- 購入費＋リノベ費で仮審査：一体型に対応した銀行を選ぶ
- 売買契約 → 本審査 → 引き渡し：契約前にローン特約の内容を確認
- リノベ工事 → 入居：工事期間中の家賃との二重払いも資金計画に入れておく
- いちばん多い失敗は「物件を先に買ってから、リノベ費用を考える」こと。購入後に見積もりを取ると、想定の倍近くかかるケースも珍しくありません
- 物件の申し込みから売買契約までは短いことが多いので、リノベ会社は物件探しと同時に決めておくのが安全です
建築士が見る「リノベ向き」の中古物件
① 築年数と耐震｜1982年以降かどうか
1981年6月に耐震基準が大きく変わり、それ以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」です。ローン控除や耐震補強の費用にも関わるので、建築確認の時期を必ず確認しましょう。それ以前の建物は、耐震補強の費用をリノベ予算に見込む必要があります。
② 構造｜間取りをどこまで変えられるか
木造の在来工法は、柱の位置を工夫すれば間取りを大きく変えやすい構造です。一方、ツーバイフォーや壁で支える構造の建物、マンションの一部の壁は動かせない壁があります。「この壁を抜いてLDKを広く」という計画が実現できるかは、購入前に見てもらいましょう。
③ 見えない部分｜雨漏り・シロアリ・配管
リノベ費用が膨らむ原因の多くは、床下・屋根裏・配管など、内見では見えない部分です。ホームインスペクション（住宅診断）を利用すると、購入前にリスクを把握できます。
住宅ローン控除の注意点
中古住宅でも住宅ローン控除は使えますが、新築とは要件が違います。2026年度の税制改正では中古住宅の控除が拡充され、省エネ基準に適合する中古住宅は控除期間が13年に延長されています。
- 築年数・耐震：1982年1月1日以降に建築された住宅、または耐震基準に適合していることの証明が必要
- 入居時期：取得から6か月以内に住み始める必要がある。リノベ工事が長引くと要注意
- 省エネ性能：性能によって控除期間や借入限度額が変わる。リノベで断熱性能を上げる計画なら、証明書類の取り方も事前に確認
- 控除の要件は年度ごとに改正されます。最新の要件は国税庁の案内や税務署、税理士に必ず確認してください
よくある失敗パターン
- 物件にお金を使いすぎた：リノベに回せるお金が残らず、やりたい工事を削ることに
- 見積もり前に契約した：開けてみたら構造補強や配管交換が必要で、予算オーバー
- 一体型に対応していない銀行で進めていた：リノベ部分を高い金利のリフォームローンで借りることに
- 工事中の住まいを考えていなかった：家賃とローンの二重払いが数か月続く
リフォームの予算の立て方はリフォームで後悔しない予算の考え方、どこから手を付けるかはリフォームで後悔しない優先順位でも解説しています。
まとめ｜中古＋リノベは「物件より先に資金計画」
中古＋リノベは、新築より予算を抑えながら理想の住まいをつくれる、とても良い選択肢です。ただし成功のカギは、物件を決める前に、リノベ費用まで含めた資金計画と借り入れ先の目処を立てておくこと。この順番さえ守れば、「買ったのにリノベできない」という後悔は防げます。
購入費とリノベ費用を合わせた金額で、どの銀行でどんな条件で借りられそうかを確認しておくと、物件探しの予算がぶれません。比べた結果をもとに、一体型ローンを扱う銀行をあわせて確認してみてください。
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- 銀行ごとの金利・団信・手数料を横並びで比べられる
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中古＋リノベの住宅ローンのよくある質問（FAQ）
Q. リノベ費用も住宅ローンで借りられますか？
リフォーム一体型の住宅ローンなら、購入費とリノベ費用をまとめて借りられます。ただし取り扱う銀行や条件は限られるので、物件探しと並行して借り入れ先を確認しておくことが大切です。
Q. リノベの見積もりは、いつ取ればいいですか？
物件の購入を申し込む前後、遅くとも仮審査の前です。一体型ローンの審査では見積書が必要になることが多いので、内見の段階からリノベ会社に関わってもらうとスムーズです。
Q. 築年数が古い家でも住宅ローン控除は使えますか？
1982年1月1日以降に建てられた住宅か、耐震基準に適合していることの証明があれば対象になります。要件は改正されることがあるので、購入前に最新の情報を確認してください。
Q. 中古＋リノベと新築、どちらが安いですか？
立地や物件の状態、リノベの範囲によって変わります。構造補強や設備の全面交換が必要な物件では、新築と大差ない金額になることもあります。総額で比べることが大切です。
Q. 工事中はどこに住めばいいですか？
今の住まいに住み続けるのが一般的です。その場合、家賃と住宅ローンの返済が重なる期間が出るので、工期と合わせて資金計画に入れておきましょう。
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