はじめての家づくりを、入居までの7つのSTEPに分けて整理したシリーズです。この記事は、STEP3「土地」のうち、物件や土地の情報をどこで集め、どう比べるかをまとめたページです。
結論：物件探しで差がつくのは、早く見つけることより、情報の入口を広げて、同じ物差しで比べることです。
- 「非公開物件」に法律上の定義はありません。売主の事情や契約の種類によって、広告に出ないまま紹介される物件がある、という意味です
- 専任媒介・専属専任媒介の物件は、不動産会社どうしの情報網（レインズ）への登録が法律で決まっています。2025年1月からは取引状況の登録も義務になりました
- 建築士は価格や写真より先に、道路・築年・土地の素性という後から変えられない条件を資料で確かめます
- 比べるときは物件価格ではなく、諸費用・リフォーム・付帯工事まで含めた総額で並べます
ポータルサイトで新着物件を毎日見て、良さそうな物件に問い合わせたら「その物件は、すでに申し込みが入っています」と言われた。物件探しを始めた方から、よく聞く話です。
そんなとき、「いい物件は表に出る前に売れてしまう」「非公開物件を押さえないと損をする」という言葉が気になるかもしれません。ただ、非公開物件を追いかけることと、自分に合う家を選べることは、同じではありません。
この記事では、一級建築士・宅地建物取引士として、物件情報がどこから来て、なぜ表に出ないものがあるのかを、制度から整理します。そのうえで、届いた情報を建築士がどの順番で見ているか、何社かの情報を同じ物差しで比べる手順をまとめます。
家を手に入れる4つの道と、情報の入口
家を持つ方法は、大きく4つあります。どれが正解ということはなく、入居したい時期・予算・エリアへのこだわりで、向き不向きが変わります。道によって、情報がどこから届くか、先に確かめることも違います。
| 道 | 主な情報の入口 | 先に確かめたいこと |
|---|---|---|
| 注文住宅（土地を持っている・建て替え） | 住宅会社 | その土地の法規と、建てられる家の大きさ |
| 土地を買って建てる | 不動産会社、住宅会社の土地紹介、ポータルサイト | 道路・法規・地盤と、その土地に建つプランと総額 |
| 建売住宅 | 分譲会社、仲介する不動産会社、ポータルサイト | 完成済みなら現物、未完成なら図面と仕様書 |
| 中古住宅 | 仲介する不動産会社、ポータルサイト | 建築確認の時期（耐震基準）、建物の状態、修繕の履歴 |
注文住宅を設計する立場でも、建売や中古のほうが合っているご家族はたくさん見てきました。最初から1つに絞らず、いくつかの道を並べておくと、ひとつの物件に気持ちが引っぱられにくくなります。注文住宅と建売の違いは、注文住宅と建売住宅の本当の違いで比べています。
「非公開物件」とは何か｜表に出ない仕組み
「非公開物件」は、法律で決められた言葉ではありません。ポータルサイトなどに広告が出ていないまま、不動産会社から個別に紹介される物件を、まとめてそう呼んでいます。表に出ない理由を知るには、売主と不動産会社が結ぶ「媒介契約」（売却の仲介を頼む契約）の種類を見るのが近道です。
| 契約の種類 | ほかの会社にも頼めるか | レインズへの登録 |
|---|---|---|
| 一般媒介 | 頼める | 義務はない |
| 専任媒介 | 頼めない | 契約から7日以内（休業日を除く） |
| 専属専任媒介 | 頼めない（売主が自分で見つけた相手とも、直接は契約できない） | 契約から5日以内（休業日を除く） |
レインズは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしの物件情報のネットワークです。専任媒介・専属専任媒介の物件は、宅地建物取引業法第34条の2で登録が義務づけられています。登録された物件は、ほかの不動産会社も見て、買いたい人に紹介できます。
一方で、一般媒介の物件や、売り出しの準備をしている段階の物件は、レインズにも広告にも出ていないことがあります。「近所に知られずに売りたい」という売主の事情で、広告を控えることもあります。こうした物件は、その不動産会社とつながっている人にだけ紹介されます。
2025年から、取引状況の登録が義務になりました
もうひとつ知っておきたいのが「囲い込み」です。売主から売却を頼まれた会社が、自社で買主も見つけたいために、ほかの会社からの紹介を「商談中です」と断ってしまうことを指します。
レインズには、物件が「公開中」「書面による購入申込みあり」などの状況を示すステータス管理の機能が2016年からあります。国土交通省は、この機能を実効性のあるものにするため、2025年1月1日から、レインズへの取引状況の登録を不動産会社に義務づけました。売主に渡される登録証明書には二次元コードが付き、売主が自分の物件の状況を確かめやすくなっています。
買う側から見ると、レインズに登録された物件は、どの不動産会社に頼んでも紹介を受けられるのが原則です。登録されていない物件は、会社ごとに持っている情報が違います。だからこそ、ひとつの会社やサイトだけでなく、情報の入口を複数持っておく意味があります。
「非公開」は、いい物件の印ではない
非公開であることは、物件の質を保証するものではありません。比べる相手が少ないぶん、価格が相場に合っているかを、買う側が自分で判断する必要があります。
相場を知るには、国土交通省の不動産情報ライブラリが役に立ちます。取引した人へのアンケートをもとにした取引価格と、レインズの成約価格を、地図の上で無料で見られます。近い条件の取引を数件見ておくだけでも、届いた物件が高いのか安いのか、話を聞く前に当たりがつけられます。
物件探しで後悔しやすい3つのパターン
打ち合わせで「もっと早く知りたかった」と言われる場面には、共通点があります。
1. 情報の入口が1つしかない。1つのサイト、1社の不動産会社だけを見ていると、出会える物件はその範囲に限られます。
2. 相場を知らないまま急ぐ。「申し込みが入りそうです」と言われると、気持ちが急ぎます。相場を知らないと、その物件が本当に急ぐ価値があるのかを判断できません。
3. 物件価格だけで比べる。土地なら地盤改良や引き込み工事、中古ならリフォームや修繕の費用が、価格表には出てきません。物件価格が安くても、総額では逆転することがあります。
どれも、情報を広く集めることと、同じ物差しで比べることで防げます。
建築士が資料で先に見る「後から変えられない条件」
物件の資料が届いたとき、私は価格や内装の写真より先に、後から変えられない条件を見ます。間取りや内装はリフォームで変えられますが、道路や土地の高さ、建てられた時期は変えられないからです。
| 見るところ | どの資料で | なぜ先に見るか |
|---|---|---|
| 前面道路と接道 | 公図、道路の種別の調べ、重要事項説明書 | 建築基準法上の道路に2m以上接していない敷地は、原則として建て替えができません（建築基準法第43条） |
| 方位と隣地との距離 | 配置図、現地 | 日当たりと、窓をどこに取れるかが決まります |
| 高低差・擁壁・災害リスク | 現地、ハザードマップ、擁壁の書類 | 造成や擁壁のやり直し、地盤改良の費用は、価格表に出てきません |
| 建築確認の時期（中古） | 確認済証、検査済証、登記 | 1981年6月1日以降に建築確認を受けたかで、旧耐震か新耐震かが分かれます |
| 建物の状態（中古） | 建物状況調査の結果、修繕の履歴 | 構造や雨漏りの不安を、契約の前に減らせます |
築年について、ひとつ注意があります。耐震基準の分かれ目は「建物が完成した日」ではなく「建築確認を受けた日」です。1981年や1982年に完成した家は、確認を受けたのが旧耐震の時期ということがあります。登記の築年だけで判断せず、確認済証の日付まで確かめます。
中古住宅の資料をお持ちいただいたとき、打ち合わせで最初にお聞きするのは「確認済証と検査済証は残っていますか」です。検査済証がないと、完成時に法律どおりに建てられたかを書類で確かめられず、増築やリノベーションの計画で手間が増えることがあります。木造の場合は、2000年に接合部の金物や壁の配置のバランスについての基準が明確になったので、その前後かどうかも、補強の計画を立てるときの目安にしています。土地を買って建てるなら、物件探しと住宅会社選びの順番も大切です。土地探しと住宅会社、どちらが先？で詳しく書いています。
物件情報が届いたら｜同じ物差しで比べる手順
何社かから情報が届くと、物件ごとに書き方がばらばらで、比べにくく感じます。次の順番で、同じ項目に並べ直すと判断しやすくなります。
- 条件で外す：道路・法規・耐震基準など、後から変えられない条件で合わないものを先に外す
- 総額にそろえる：物件価格に、諸費用と、土地なら付帯工事、中古ならリフォームと修繕の費用を足して並べる
- 相場と比べる：不動産情報ライブラリで近い条件の取引価格を見て、高い・安いの理由を不動産会社に聞く
- 暮らしを当てはめる：通勤・通学、買い物、毎日の家事の動線が無理なく成り立つかを、図面と地図で確かめる
- 現地で確かめる：残った物件だけを、時間帯や曜日を変えて見に行く
内見の前に1と2を済ませておくだけで、見に行く物件の数が絞れ、1件ごとにじっくり見られるようになります。
わかっていること・言い切れないこと
- 専任媒介・専属専任媒介の物件は、レインズへの登録が義務であること
- 2025年1月から、レインズへの取引状況の登録が義務になったこと
- 前面道路の種別と接道の長さ、用途地域などの法規
- 建築確認を受けた日と、旧耐震・新耐震の区分
- 近いエリアの取引価格・成約価格の傾向
- 非公開物件のほうが、条件や価格が良いかどうか
- いま紹介されていない物件が、いつ・どこに出てくるか
- 中古住宅の、壁の中や床下の状態（調査にも限界があります）
- 周辺の環境や価格が、この先どう変わるか
確かめたい5つのこと
- 情報の入口は複数あるか：ポータルサイトだけでなく、エリアに強い不動産会社や住宅会社など、2つ以上の入口を持っているか
- 相場を見たか：気になる物件と近い条件の取引価格を、不動産情報ライブラリで見たか
- 道路を確かめたか：前面道路が建築基準法上の道路か、2m以上接しているか
- 建築確認の日付を見たか（中古）：確認済証で、1981年6月1日以降に確認を受けたか
- 総額で並べたか：物件価格だけでなく、諸費用・付帯工事・リフォームを含めて比べたか
よくある質問
Q. 非公開物件は、会員登録をしないと見られないのですか？
そうとは限りません。専任媒介・専属専任媒介の物件はレインズに登録されるので、どの不動産会社に希望の条件を伝えても紹介を受けられるのが原則です。一般媒介の物件や売り出し前の物件は、会社ごとに持っている情報が違うため、入口を複数持っておくと出会える範囲が広がります。
Q. 不動産会社には、何社くらい相談すればいいですか？
決まった数はありません。窓口を増やしすぎると、連絡のやりとりや比べる手間が増えます。希望のエリアに強い会社と、扱う物件の幅が広い会社を組み合わせるなど、役割の違う入口を持つことを意識すると整理しやすくなります。
Q. 中古住宅は、築年数をどこまで気にすればいいですか？
耐震の目安として、1981年6月1日以降に建築確認を受けたかどうかを確かめます。完成した年ではなく、確認を受けた日で判断する点に注意してください。木造なら2000年の基準の見直しの前後も目安になります。ただし新耐震でも、劣化や増改築の状態で安全性は変わるので、建物の状態もあわせて確かめます。
Q. 建物状況調査（インスペクション）は、必ずしたほうがいいですか？
義務ではありません。2018年4月から、不動産会社は売主と媒介契約を結ぶときに調査をする人をあっせんできるかを示し、調査済みの物件なら重要事項説明で結果の概要を説明することになっています。調査は目で見える範囲が中心で、隠れた不具合がないことを保証するものではありません。限界を知ったうえで、判断の材料にするのがよいと思います。
Q. 土地を買って建てる場合、物件探しと住宅会社選びはどちらが先ですか？
私は、住宅会社を先に決めるか、同時に進めることをおすすめしています。その土地にどんな家がいくらで建つかがわかってから買えるからです。理由は土地探しと住宅会社、どちらが先？にまとめています。
まとめ｜広く集めて、同じ物差しで選ぶ
- 「非公開物件」に法律上の定義はなく、非公開であることは物件の質を保証しない
- 専任系の物件はレインズに登録され、2025年からは取引状況の登録も義務になった
- 情報の入口を複数持ち、相場を自分で見ておくと、急かされても判断がぶれにくい
- 建築士は、道路・土地の素性・建築確認の時期という後から変えられない条件を先に見る
- 比べるときは物件価格ではなく、諸費用・付帯工事・リフォームを含めた総額で並べる
いま気になっている物件があれば、「この物件を、ほかの2件と同じ項目で並べられるか」を一度試してみてください。並べられない項目が、次に不動産会社へ聞くべきことです。
参考文献
- 国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました」（2024年12月）：ステータス管理機能と、2025年1月からの取引状況の登録義務
- 宅地建物取引業法 第34条の2：媒介契約の書面、専任媒介・専属専任媒介のレインズ登録の期限
- 宅地建物取引業法 第34条の2・第35条（2018年4月施行の改正）：建物状況調査のあっせん、重要事項説明での結果の説明
- 建築基準法 第43条：接道義務
- 建築基準法施行令（1981年6月1日施行の改正）：新耐震基準。2000年6月施行の改正と告示：木造の接合部・壁の配置
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の運用開始（2024年3月）：取引価格・成約価格の調べ方
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同じSTEP3の全体像。物件として出てきた土地を、総額・法規・地盤・暮らしの順に見極める方法です。
4つの道のうち、注文住宅と建売のどちらが合うか迷っている方へ。違いを項目ごとに比べています。
STEP4へ。土地とプランをセットで相談する住宅会社を、どう比べるかの手順です。
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