結論：「変動か固定か」より「その金利差を将来も吸収できるか」が判断の本質
- 2026年現在、変動0.95〜1.35%・固定（フラット35）約3.2%——金利差は約2%
- 変動のリスクは「上昇する金利」より「計画が甘いまま借りてしまうこと」にある
- 固定は安心料として機能するが、総支払額の差は数百万円になることも
- 設計士目線：金利タイプより「借入額の設定」の方が家計への影響が大きい
「変動金利が上がってきたけど、まだ変動でいいの？」「固定にしておくべきだった？」——家づくりの打ち合わせをしていると、住宅ローンの金利タイプについての相談は、間取りと同じくらいよく出てくる話題です。
一級建築士として150棟以上の住宅設計に関わってきた経験から正直に言うと、金利タイプの選択そのものよりも、「なぜその金利タイプを選んだのか、根拠がない」という状態のまま借りてしまうことの方が怖いと思っています。この記事では2026年10月時点の金利状況を整理したうえで、設計・資金計画の視点から変動と固定の選び方を解説します。
2026年の住宅ローン金利、まず数字を整理する
2026年現在、主要銀行の変動金利は年0.95〜1.35%程度で推移しています。日銀の利上げ局面を経て、コロナ禍の超低金利時代と比べると確かに上昇しましたが、依然として低い水準です。一方、フラット35（固定金利）は約3.2%前後。金利差は約1.8〜2.2ポイントほどあります。
この差が意味するのは、3,000万円・35年借入を仮定した場合、月々の支払額で約3万〜4万円の違いが生まれるということです。年間36〜48万円、10年で360〜480万円。「固定の安心」をどのくらいの金額価値で捉えるか——これが選択の出発点になります。
- 変動金利（主要ネット銀行）：0.95〜1.35%程度
- フラット35（固定）：3.2%前後
- 住宅ローン利用者の約75%が変動金利を選択
- 変動が2.5%を超えて長期継続すると固定の方が有利という試算がある
変動金利のリスクは「金利上昇」より「計画の甘さ」にある
変動金利を怖いと感じる理由のほとんどは「金利が上がったら支払いが増える」という点に集中しています。確かにそれは事実ですが、設計士として資金計画の相談に関わってきた経験から言うと、最も危険なのは別のところにあります。
それは、「変動金利の低い支払額を前提に、建物の総額を決めてしまう」というパターンです。変動0.95%のとき月々8.5万円の返済なら余裕がある、だから4,000万借りよう——この判断は、金利が2%になったとき月々10.5万円に増えることを計算に入れていないことが多い。
変動金利を選ぶなら、「金利が2〜3%になっても家計が成立するか」を事前にシミュレーションすることが前提です。これができていれば、変動金利は依然として合理的な選択肢になります。
固定金利は「安心料」か「機会損失」か
固定金利（フラット35）の最大のメリットは「35年間、返済額が一切変わらない」という確実性です。家族の収入が変わっても、金利環境が変わっても、毎月支払う金額が確定しているというのは、生活設計の観点から非常に大きな価値を持ちます。
一方で、現在の変動との金利差が約2%あるなかで固定を選ぶということは、「差額分を安心料として先払いしている」とも言えます。3,000万・35年で計算すると、この安心料の総額は500万円を超えることもあります。
「正解か損か」ではなく、「その安心料を払う価値が自分の家計にあるか」という問いに対して答えることが、固定金利を選ぶ理由になるべきだと思います。
変動と固定のどちらが自分に合っているかは、1社の担当者に聞くだけでは判断できません。一級建築士として言えるのは、複数の会社が出す資金計画を並べて比較することが、後悔のない判断につながるということです。タウンライフ家づくりは間取り・見積り・資金計画を同時に複数社から取り寄せられる無料サービスです。
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設計士が見てきた「住宅ローン選びで後悔した人」のパターン
150棟以上の設計に関わってきた中で、住宅ローンに関する後悔を聞いてきました。意外に思われるかもしれませんが、「変動にしたら金利が上がって後悔した」という話よりも、別のパターンが多かったです。
最も多いのは「建物にお金をかけすぎて借入額が膨らみ、どの金利タイプでも家計が苦しい」というケースです。オプションや設備のグレードアップを重ねていくと、当初の予算から500万〜1,000万円上振れることは珍しくありません。その状態で金利タイプだけ慎重に選んでいても、根本的な問題は解決しません。
- 金利タイプよりも「総借入額を適正に抑える」ことの方が影響が大きい
- 「建物本体＋付帯工事＋諸費用」の全体像を事前に把握することが出発点
- 複数社の見積りを比較すると、同じ仕様でも数百万円の差が出ることがある
- 資金計画は「ローン担当者だけ」ではなく設計士視点の費用感も合わせて聞くと精度が上がる
変動・固定、向いている人を正直に整理する
- 世帯収入が安定していて、金利上昇時に繰り上げ返済できる余裕がある
- 金利2〜3%想定でも家計が成立するとシミュレーションで確認できた
- 借入期間が15〜20年程度と比較的短い
- 金利動向を自分でチェックできる
- 毎月の支払額を完全に固定したい・変動への不安が大きい
- 共働きで将来一方が育休・時短になる予定があり収入変動が見込まれる
- 35年フルで借りる予定で、金利上昇リスクを長期間抱えたくない
- 「安心料」に価値を感じ、多少の総支払額増を許容できる
住宅ローンの変動・固定についてよくある質問
Q. 変動金利は今後どこまで上がりますか？
正確な予測は誰にもできませんが、2026年時点では年0.95〜1.35%程度で推移しています。損益分岐点の目安は「変動が2.5%を超えて長期継続する場合」とされています。重要なのは金利予測よりも、上がったときの家計シミュレーションをしておくことです。
Q. 変動から固定に途中で切り替えることはできますか？
金融機関によって対応が異なりますが、多くの場合、ローン実行後に固定へ切り替える手続きが可能です。ただし切り替え時点の金利が適用されるため、すでに金利が上昇しているタイミングでは効果が限定的です。
Q. ペアローンで変動と固定を分けて組むのは有効ですか？
夫婦それぞれで変動・固定を組み合わせるケースはリスク分散として一定の合理性があります。ただし手続きや管理が複雑になるため、金融機関の担当者や専門家とよく相談したうえで判断することをおすすめします。
Q. 頭金は多く入れた方がいいですか？
頭金を多く入れると借入額が減り、月々の返済負担が下がります。ただし手元資金を使いすぎて完成後のリフォームや維持費の予算がなくなるケースも見てきました。生活防衛資金（6ヶ月〜1年分）を残したうえで、余力の範囲で頭金を設定するのが現実的です。
Q. 住宅ローン控除期間中は繰り上げ返済を急がない方がいいですか？
住宅ローン控除期間中（最大13年間）は、控除率と借入金利を比較してから繰り上げ返済を判断する方法が一般的です。変動金利が低い時期は控除率の方が高いケースもあり、余剰資金を手元に置いておく選択肢もあります。
変動・固定の判断は、実際の借入額・建物総額・家計の余力がわかってはじめて精度が上がります。タウンライフ家づくりで複数社の間取り・見積り・資金計画を取り寄せると、それぞれの会社が提示するローンプランの違いも見えてきます。無料で比較できるので、家づくりの初期段階から活用するのがおすすめです。
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