住宅性能の完全ガイド｜断熱・耐震・気密はどこまで必要？基準値を建築士が解説

「断熱等級6にしますか？」「耐震等級3で申請しますか？」——住宅会社との打ち合わせで、答えに詰まる質問の代表が性能の話です。デザインや間取りと違って正解が見えにくく、しかもあとから変えられないのが性能です。

この記事では、150棟以上の住宅設計に携わってきた一級建築士として、断熱・耐震・気密・換気・耐久の5つの性能について「どこまで必要か」の目安を、できるだけ具体的な基準値でまとめました。

①断熱：等級5が最低ライン、コスパの分岐点は等級6

2025年から等級4が義務化されましたが、等級4は「最低限」であって快適ラインではありません。体感と光熱費が明確に変わるのは等級5（ZEH水準）から。等級6（HEAT20 G2相当）まで上げると、暖房を切っても朝まで室温が大きく下がらない家になります。

等級7は効果に対してコストが急増するため、多くの地域では等級6がコストパフォーマンスの分岐点です。寒冷地（1〜3地域）では6以上を強くおすすめします。

②耐震：迷うなら等級3。「等級3相当」には注意

耐震等級は1（建築基準法レベル）〜3（消防署・警察署レベル）。熊本地震では等級3の住宅の大部分が無被害でした。繰り返しの揺れに耐えて住み続けられるかが等級3の価値です。

注意したいのは「等級3相当」という言葉。第三者認定を取らない自称です。地震保険の割引（等級3で50%）も受けられないため、「認定を取るか」「計算方法は許容応力度計算か」まで確認してください。

③気密：C値1.0以下。「測定するか」を聞くだけでいい

どれだけ断熱材を入れても、隙間があれば暖気は逃げます。気密の指標C値は1.0以下が目安、0.5以下なら優秀。ただ数値そのものより有効な質問があります——「気密測定は全棟でやっていますか？」。測定しない会社に良い気密は期待できません。この質問1つで会社の施工品質への姿勢が分かります。

④換気：高気密とセットで初めて機能する

24時間換気は止めてはいけない設備ですが、気密が低い家では計画通りに空気が流れません。第1種（熱交換型）か第3種かは、気密・断熱のレベルとセットで判断します。高気密高断熱なら熱交換型の元が取れる、そうでなければシンプルな第3種で十分、が実務の目安です。

⑤耐久・メンテ：外壁と屋根で「30年のランニング」が決まる

建てるときは坪単価に目が行きますが、30年住むとメンテナンス費の差が数百万円になります。外壁の再塗装サイクル（10年か30年か）、屋根材、シーリングの耐久性。「30年でかかるメンテ費の目安を教えてください」と各社に聞いて比較すると、標準仕様の本当の差が見えます。